Pengantar REIT Asia-Pasifik

Ini adalah yang pertama dari tiga artikel yang bertujuan untuk memberikan pengenalan komprehensif untuk kelas aset yang sedang berkembang ini. Kami mulai dengan memeriksa struktur dasar dan manfaat memegang REIT, manfaat penyertaan portofolio, dan dasar-dasar AP-REIT, termasuk subsektor utama dan kinerja historisnya. Pada artikel kedua, kita akan beralih ke eksplorasi mendalam tentang bagaimana kinerja AP-REIT di lingkungan pasar yang berbeda, dengan fokus pada pergerakan suku bunga dan inflasi. Terakhir, di artikel ketiga, kita akan melihat bagaimana performa kelas aset diposisikan pada tahun 2021 dan seterusnya.  

Struktur dasar dan manfaat memegang REIT

Investor mungkin sudah mengetahui struktur kepemilikan AP-REIT yang unik. Meskipun bagian ini berbicara secara umum tentang struktur dan manfaat REIT, mereka juga berlaku untuk AP-REIT. 

Perwalian diberi mandat untuk membayar persentase tertentu dari pendapatan operasional mereka kepada investor dalam bentuk dividen. Saat berinvestasi dalam portofolio REIT, investor membeli portofolio aset real estat melalui saham ekuitas. REIT menggunakan modal yang diperoleh untuk akuisisi dan pengelolaan properti. Mereka bertujuan untuk membayar hasil pendapatan sewa yang diterima kepada investor dalam bentuk aliran dividen yang stabil, untuk selengkapnya di Bacadenk. 

Bagaimana cara kerja portofolio REIT?

Dengan pemikiran tersebut, ada banyak manfaat bagi investor untuk mengadakan AP-REIT, yang meliputi: 

• Sumber pendapatan potensial: Secara tradisional, REIT telah memberikan sumber pendapatan jangka panjang kepada investor melalui pembayaran dividen reguler. Meskipun peluang apresiasi harga potensial ada, dividen menyumbang sebagian besar pengembalian total kelas aset dan dapat bertindak sebagai bantalan bagi investor dalam penurunan.
• Peluang untuk diversifikasi portofolio:  REIT juga menawarkan potensi diversifikasi portofolio. Seiring waktu, REIT telah menunjukkan korelasi yang lebih rendah dengan aset tradisional seperti ekuitas dan obligasi global dan dapat memberikan perlindungan di pasar global yang semakin bergejolak. 
• Investasi minimum, likuiditas, dan perlakuan pajak preferensial yang lebih rendah: Investor sering bertanya tentang potensi manfaat berinvestasi di REIT dibandingkan dengan berinvestasi langsung di aset real estat pribadi yang lebih tradisional (seperti perumahan atau real estat komersial). Dibandingkan dengan real estat pribadi, daya tarik REIT mungkin lebih luas karena alasan seperti:  
• Investasi minimum yang lebih rendah : AP-REIT memerlukan investasi minimum yang lebih rendah jika dibandingkan dengan pengeluaran signifikan yang diperlukan untuk pembelian real estat langsung. Oleh karena itu, investor dapat memperoleh akses ke sektor ini dan—seringkali—serangkaian kepemilikan yang lebih beragam.  
• Likuiditas : AP-REIT diperdagangkan setiap hari di bursa saham di seluruh wilayah. Ada likuiditas yang cukup yang memungkinkan investor untuk membeli dan menjual investasi mereka dan memiliki kejelasan tentang harga pasar yang akan mereka terima. Sebaliknya, investasi langsung dalam real estat swasta biasanya membutuhkan banyak waktu untuk diselesaikan, dengan penetapan harga akhir biasanya dapat dinegosiasikan.
• Perlakuan pajak : Akhirnya, AP-REIT memiliki daya tarik tambahan untuk memiliki perlakuan pajak preferensial. Karena struktur perwalian yang dijelaskan sebelumnya, mereka tidak dikenakan pajak perusahaan. Dengan demikian, investor hanya perlu membayar pajak atas penghasilan yang diterima.

AP-REITs: keragaman peluang bagi investor

Meskipun AP-REIT pertama (ex-Jepang) terdaftar di Australia pada tahun 1971, konsepnya masih relatif baru di kawasan ini. Singapura sejak itu muncul sebagai pusat REIT terkemuka,² sementara pasar yang kurang berkembang di Asia Tenggara telah mendapatkan momentum penting selama lima tahun terakhir. 

Kebaruan relatif dari kelas aset, ditambah dengan beragam peluang, terbukti sangat menarik bagi investor, menurut pandangan kami. Memang, alam semesta REIT yang berkembang memberi investor eksposur tidak hanya ke real estat di ekonomi yang lebih maju seperti Australia dan Singapura, tetapi juga pasar negara berkembang, termasuk India dan Filipina (yang terakhir telah meluncurkan REIT pertamanya pada tahun 2020³). Indonesia juga saat ini sedang berupaya mengubah undang-undang REIT yang seharusnya mengizinkan listing. 

Subsektor AP-REIT Utama

Keragaman kelas aset meluas ke segmen real estat yang mencakup industri yang sudah mapan dan yang lebih baru. REIT kantor dan ritel mewakili permainan real estat tradisional di seluruh wilayah. Sementara itu, REIT industri (menggabungkan pusat data dan logistik) dan REIT perawatan kesehatan mencerminkan inovasi yang menarik di kelas aset. Untuk menambah nilai, tim manajemen REIT dari subsektor ini akan merenovasi properti dan mengatur ulang kontrak penyewa untuk menghasilkan pendapatan sewa yang berkelanjutan. 

Eksposur sektor yang beragam dari REIT Asia-Pasifik

Selain mal ritel tradisional, perkantoran, kawasan industri, dan hotel, AP-REIT juga mencakup industri baru seperti gudang data dan logistik. Kami percaya munculnya e-commerce dan komputasi awan akan menguntungkan industri baru ini.

Untuk tujuan ilustrasi saja

• REIT Ritel: REIT Ritel memiliki dan mengelola toko ritel dan pusat perbelanjaan. Terlepas dari popularitas belanja online, pusat ritel yang sukses terus melihat pertumbuhan lalu lintas pelanggan karena pusat ritel kontemporer menawarkan lebih dari sekadar tempat untuk berbelanja—pusat ritel menciptakan pengalaman bagi konsumen mereka yang tidak dapat ditandingi oleh belanja online. 
• Office REITs: Office REITs memiliki dan mengoperasikan properti kantor di area komersial, kantor di kawasan industri, atau taman kantor baru di luar pusat komersial. Properti kantor terkait erat dengan siklus ekonomi dan bisnis, dengan persewaan dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan. 
• REIT Industri: REIT Industri memiliki dan mengoperasikan bangunan industri, gudang, atau pusat logistik untuk berbagai pelanggan. Segmen industri yang digunakan untuk mencakup properti industri ringan atau gudang tradisional; namun, dalam beberapa tahun terakhir, e-commerce berkembang pesat, yang menyebabkan meningkatnya permintaan akan pusat logistik dan pusat data. Beberapa REIT industri bahkan fokus pada properti berteknologi tinggi yang memainkan peran penting dalam mendorong tren e-commerce yang berkembang. 
• Hotel dan resor REIT : Hotel dan resor REIT memiliki dan mengoperasikan hotel dan resor untuk menghasilkan arus kas dan keuntungan. Mengingat perubahan cara orang bepergian dan persaingan harga dan penawaran nilai yang lebih ketat, hotel tidak lagi hanya menyediakan akomodasi dasar. Operator menambahkan layanan bisnis dan aktivitas hiburan untuk mengejar pengalaman tamu yang lebih baik. 
• REIT Terdiversifikasi: REIT terdiversifikasi memiliki dan mengoperasikan dua atau lebih jenis properti—seperti kantor, toko ritel, hotel, dan properti lainnya—dalam portofolio mereka. Karena diversifikasi properti dalam portofolio mereka, operator REIT yang terdiversifikasi memiliki akses ke berbagai sumber pendapatan. Yang mengatakan, tuntutan pada tim manajemen juga tinggi mengingat jangkauan yang lebih luas dari properti yang mendasarinya.
• REIT Perawatan Kesehatan: REIT Perawatan Kesehatan memiliki dan mengoperasikan properti yang terkait dengan perawatan kesehatan seperti rumah sakit dan fasilitas perawatan senior. Permintaan akan layanan kesehatan semakin meningkat seiring dengan peningkatan kualitas hidup. Permintaan akan layanan kesehatan umumnya tidak elastis terhadap harga, dan permintaan tetap stabil meskipun harga lebih tinggi dan lingkungan pasar yang berubah. 

Kinerja AP-REIT selama dekade terakhir

Terlepas dari kinerja pasar ekuitas global yang bergejolak selama dekade terakhir, AP-REIT telah membukukan pengembalian total positif secara kumulatif dari 2009 (per 31 Desember) hingga 2021 (per 30 Juni),⁴ dan pembayaran dividen adalah yang utama alasan. Meskipun harga AP-REIT telah mengalami volatilitas seiring dengan pasar yang lebih luas, elemen pendapatan dari keamanan telah memberikan bantalan bagi investor. Sifat defensif ini adalah alasan utama mengapa investor tertarik pada kelas aset. Pada artikel berikutnya, kita akan melihat secara mendalam bagaimana perubahan inflasi dan suku bunga mempengaruhi AP-REIT.   

1  Persentase pembayaran menurut undang-undang bervariasi menurut yurisdiksi, tetapi umumnya menyumbang sebagian besar pendapatan perwalian. 2  Bloomberg, 22 Februari 2020.  3  “ Daftar REIT pertama menunjukkan pasar PHL siap untuk melanjutkan bisnis,” Kantor Berita Filipina, 13 Agustus 2020.  4  Bloomberg, per 30 Juni 2021. REIT Asia ex-Jepang diwakili oleh FTSE/EPRA Nareit Asia ex Japan Index (dibatasi). Untuk tujuan ilustrasi saja. Tidak mungkin untuk berinvestasi langsung dalam indeks. Kinerja masa lalu tidak menjamin hasil di masa depan.